OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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