文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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