“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到(dào)了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是(shì)否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出(chū)现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无(wú)疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要(yào)集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tón过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句g)样提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实(shí)现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表(biǎo)示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游(yóu)材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都(dōu)很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业链股票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都实(shí)现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发(fā)安(ān)宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本的(de)年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特(tè)别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位(wèi)和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句