万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(li1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克è)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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