5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(q耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系ián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些(xiē耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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