饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(y网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊ì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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