近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tō2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历ng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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