饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(sh一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排ì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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