OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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