近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(jk袜子总是掉怎么办，足球袜套jzé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tójk袜子总是掉怎么办，足球袜套ju)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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