饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪xiē)服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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