5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很台湾swag是什么，sw台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ag是什么意思什么梗(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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