猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗-惠安汇通石材有限公司

猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗ong>

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。