近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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