5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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