近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pè一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音i)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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