文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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