OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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