导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhō三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默ng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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