OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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