饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于(yú)房价(亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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