饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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