5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表武则天为什么不怀孕，武则天为什么没武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子有孩子没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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