饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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