OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下(xià)while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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