导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì音域划分从低到高，人声音域划分)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出音域划分从低到高，人声音域划分支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。音域划分从低到高，人声音域划分商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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