万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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