导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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