导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(d为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭ì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(mi为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭àn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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