近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品裤子175是几个x公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(y裤子175是几个xīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(裤子175是几个xchóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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