万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共30网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊1户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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