万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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