绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多

　　“现在的房地产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的(de)主要资金来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实(shí)主要还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现了一个很明显的分化(huà)，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一(yī)家(jiā)房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节(jié)奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更(gèng)胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也并不(bù)意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的(de)营收比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包(bāo)括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募(mù)的(de)明河绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派(pài)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润(rùn)，公(gōng)司(sī)都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为他(tā)的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成(chéng)本的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多