1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(五的大写是什么bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(y五的大写是什么òng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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