饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xi保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次āng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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