文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(c1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022huàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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