5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shà两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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