万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wà敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗n)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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