5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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