导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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