万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè太深是一种什么体验，太深是不是不好)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况太深是一种什么体验，太深是不是不好下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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