导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)单反可以带上飞机吗上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

单反可以带上飞机吗　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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