万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàngrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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