万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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