文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tu高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思ī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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