万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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