万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与上尉是什么级别，上尉是连长还是营长入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jī上尉是什么级别，上尉是连长还是营长n)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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