OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江RE妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西IT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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