5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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