OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(s故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么hí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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